マンションやアパートにお住まいで、ご自身の部屋や建物の共用部で漏水が発生し、不安を感じていませんか？
どこから水が漏れているのか、原因は何か、誰に責任があるのか、そして修繕費用は誰が負担するのかなど、多くの疑問が頭をよぎるでしょう。
特に「共用部」からの漏水は、専有部とは異なる複雑な問題が絡むため、適切な対応が求められます。
この記事では、マンション・アパートの共用部で発生した漏水について、その原因、責任の所在、修繕費用、利用可能な保険、そしてトラブル発生時の具体的な対処法まで、網羅的に解説します。
共用部漏水でお困りの方が、状況を正しく理解し、適切な行動を取るための一助となれば幸いです。
共用部漏水とは？専有部との違い
マンションやアパートにおける「共用部漏水」とは、建物全体の居住者が共同で使用する部分（共用部）から発生する漏水トラブルを指します。
これに対し、個々の居住者が専有する部屋の内部で発生する漏水は「専有部漏水」と呼ばれます。
漏水の原因が共用部にあるのか専有部にあるのかによって、その後の対応や責任の所在が大きく変わってくるため、この区別は非常に重要です。
例えば、上階の住戸のキッチンから水が溢れて階下に漏水した場合、原因は上階の専有部にある可能性が高いです。
一方、マンションの屋上からの雨漏りが最上階の住戸に影響を与えたり、共用の縦管からの漏水が複数の階に影響を与えたりする場合は、共用部漏水の可能性が高くなります。
この専有部と共用部の区別は、マンションの場合は管理規約、アパートの場合は賃貸借契約書や建物の構造によって定められています。
漏水発生時には、まずこの区別を明確にすることが、スムーズな問題解決への第一歩となります。
どこからどこまでが共用部？
マンションやアパートの共用部とは、建物全体または一部の居住者が共同で使用する部分や、構造上分離できない部分を指します。
一般的な共用部には以下のような箇所が含まれます。
- 建物の主要構造部: 柱、梁、壁、床、屋根、基礎など。
- 共用設備:
- 配管: メーターボックスより一次側にある給水管、排水管（特に縦管や横枝管の共用部分）。
- 電気設備: 共用廊下・階段の照明、エレベーター、インターホン設備、消防設備など。
- その他: エントランスホール、共用廊下、階段、バルコニー（厳密には専用使用権付き共用部）、ベランダ、屋上、外壁、屋根、ゴミ置き場、駐車場、駐輪場、管理人室など。
専有部である各住戸に引き込まれる給水管や排水管でも、メーターボックスやパイプスペース内など、一定の箇所までは共用部とされているのが一般的です。
どこまでが共用部かはマンションやアパートによって異なる場合があるため、後述する管理規約などで確認することが重要です。
専有部と共用部の判断基準
専有部と共用部の判断は、主に以下の基準に基づいて行われます。
- 区分所有法: マンションの場合、区分所有法で「専有部分」と「共用部分」の定義が定められています。
区分所有法では、専有部分とは「建物の一部で構造上区分され、独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるもの」を指し、それ以外の建物の部分や附属の建物は共用部分とみなされます。 - 管理規約: 区分所有法に基づき、マンションごとに作成される管理規約で、共用部分の範囲が具体的に定められています。
特に配管類については、どの位置までが専有部で、どの位置からが共用部であるかが詳しく規定されていることが多いです。
例えば、「配管のうち、枝管は専有部分とするが、縦管及び共用部分を通る横枝管は共用部分とする」といった記述が見られます。 - 賃貸借契約書: アパートなどの賃貸物件の場合は、賃貸借契約書や重要事項説明書で、建物の構造や設備の区分について説明されていることがあります。
- 建物の構造図: 建築時の構造図や設備図面を確認することで、配管ルートや構造の区分を把握できます。
- 個別の状況: 漏水の原因箇所が構造上どこに位置しているか、他の住戸と共有している部分か否かなど、個別の状況も判断材料となります。
迷った場合は、必ず管理会社や管理組合に確認を取りましょう。
特に漏水の場合は、原因特定のために専門業者による調査が必要になることが多く、その調査結果に基づいて専有部か共用部かの判断が進められます。
共用部漏水の主な原因
共用部漏水は、様々な原因で発生します。
主な原因としては、建物の老朽化に伴う設備の劣化や、外部からの影響などが挙げられます。
共用排水管・給水管からの漏水
マンションやアパートには、各住戸からの排水を集めたり、水を供給したりするための共用配管が張り巡らされています。
これらの配管が原因で漏水が発生することは少なくありません。
- 老朽化: 長年使用された配管は、材質の劣化や腐食が進みます。
特に金属製の配管は錆びやすく、継ぎ目などから水が漏れ出すことがあります。 - 詰まり: 生活排水に含まれる油脂や髪の毛などが蓄積し、配管が詰まることがあります。
詰まりによって配管内に高い水圧がかかり、配管の破損や継ぎ目の緩みによる漏水を招くことがあります。 - 破損: 地震などの外部からの力や、施工不良、不適切な使用によって配管自体が破損することがあります。
- 継ぎ目の劣化: 配管の接続部分に使用されているパッキンやシーリング材が劣化し、隙間から水が漏れることがあります。
特に、複数の住戸からの排水が集まる太い配管や、建物全体の給水を担う幹線で発生すると、広範囲に被害が及ぶ可能性があります。
これらの配管は壁や床、天井裏などに隠されていることが多く、異変に気づきにくい場合があります。
定期的なメンテナンスや清掃、劣化診断が重要となります。
屋上・外壁からの雨漏り
建物の屋上や外壁は、雨風に常に晒されている共用部です。
これらの部分の劣化が原因で、雨水が建物内部に浸入し、漏水を引き起こすことがあります。
- 防水層の劣化: 屋上やバルコニーの床には防水層が施されていますが、経年劣化によりひび割れや剥がれが生じると、そこから雨水が浸入します。
- 外壁のひび割れ（クラック）: 外壁にできた小さなひび割れでも、雨水が浸入し、建物内部を伝って下の階に漏水することがあります。
特に構造クラックと呼ばれる大きなひび割れは要注意です。 - シーリング材の劣化: サッシ周りや外壁のパネル間の目地に使用されているシーリング材が劣化すると、防水性能が低下し、雨水の浸入を許してしまいます。
- 笠木や手摺り壁の不具合: 屋上やバルコニーの手摺り壁の上部に取り付けられている笠木が破損したり、取り付け部分に隙間ができたりすると、雨水が壁内部に浸入し、躯体を伝って漏水を引き起こすことがあります。
屋上や外壁からの雨漏りは、建物全体の防水機能に関わるため、定期的な点検とメンテナンスが不可欠です。
特に築年数が経過した建物では、大規模修繕工事で防水工事や外壁補修が計画されることが多いです。
その他共用設備の不具合
上記以外にも、様々な共用設備が漏水の原因となることがあります。
- 給湯設備: 共用の給湯配管や給湯器（セントラル給湯システムなど）の不具合から漏水が発生することがあります。
- 消防設備: スプリンクラー配管の損傷や誤作動による放水が漏水被害をもたらすことがあります。
- 空調設備: 共用のダクトや配管からの結露水や、冷媒配管からの漏れが原因となることがあります。
- 立体駐車場: 地下ピットへの雨水の浸入や、排水設備の不具合などから漏水が発生し、階下や隣接する区画に影響を与えることがあります。
- その他の共用施設: 集会所、管理人室、ゴミ置き場などに設置された水道設備からの漏水。
これらの設備も、定期的な点検と適切なメンテナンスが重要です。
設備の不具合に起因する漏水は、突発的に発生することも少なくありません。
共用部漏水が発生した場合の責任は？
共用部で漏水が発生した場合、最も気になるのは「誰が責任を負うのか」という点でしょう。
責任の所在は、漏水の原因箇所、建物の種類（分譲か賃貸か）、そして管理規約や契約内容によって異なります。
責任の所在は管理組合？個人？
原則として、共用部から発生した漏水によって他の居住者や共用部に損害を与えた場合の修繕責任や損害賠償責任は、共用部の管理義務を負う主体にあります。
- 分譲マンションの場合: 共用部の管理義務は管理組合にあります。
したがって、共用部からの漏水による損害の修繕費用や被害住戸への賠償責任は、原則として管理組合が負うことになります。
これは、管理組合が区分所有者全員で構成され、共用部分を維持管理する役割を担っているためです。
ただし、原因が特定の区分所有者の故意や過失による場合は、その区分所有者に責任が発生することもあります（例えば、共用部に繋がる排水口に異物を詰まらせた場合など）。 - 賃貸物件（アパート・マンション）の場合: 共用部の管理義務は建物のオーナー（大家さん）または管理会社にあります。
したがって、共用部からの漏水による損害の修繕費用や被害住戸（借主）への賠償責任は、原則としてオーナーまたは管理会社が負うことになります。
借主には善良な管理者としての注意義務がありますが、建物の構造や共用設備の瑕疵による漏水について借主が責任を問われることは通常ありません。
このように、共用部漏水における基本的な責任の所在は、管理組合（分譲）またはオーナー/管理会社（賃貸）にありますが、必ずしも単純ではありません。
具体的な判断は、管理規約や原因の状況によって変わってきます。
規約に基づく責任の判断
分譲マンションの場合、共用部と専有部の区別、そしてそれぞれの管理責任や費用負担について、管理規約に詳細に定められています。
漏水トラブル発生時には、まずこの管理規約を確認することが極めて重要です。
管理規約には、以下のような事項が規定されていることがあります。
- 共用部分の範囲: 給排水管のどの部分までが共用部かなど、専有部との境界が明確に定められている。
- 維持管理の責任: 共用部分の維持管理は管理組合が行うこと、その費用は管理費や修繕積立金から賄うこと。
- 専有部分の修繕義務: 区分所有者は自己の専有部分を適切に維持管理する義務があること。
- 損害賠償: 共用部分の瑕疵により他の区分所有者や第三者に損害を与えた場合の責任主体。
- 保険: 管理組合が加入している火災保険（マンション総合保険など）の適用範囲や手続き。
管理規約に則って責任の所在や対応が判断されるため、漏水原因が共用部にあると考えられる場合でも、規約の確認は必須です。
もし規約の内容が不明確であったり、解釈が難しかったりする場合は、管理組合の理事会や専門家（弁護士など）に相談する必要があります。
上階からの漏水でも共用部の責任？
漏水が上階の部屋から発生しているように見えても、必ずしも上階の住戸の専有部が原因とは限りません。
例えば、以下のようなケースでは、上階から発生した漏水でも共用部の責任となる可能性があります。
- 共用排水縦管からの漏水: 各階の排水を集めて下階へ流す共用排水縦管からの漏水。
上階の住戸の床下や壁内を通る縦管の破損などが原因の場合、被害は下階に現れますが、縦管は共用部であるため管理組合の責任となります。 - 共用給水管からの漏水: 各住戸に水を供給する共用給水管（メーターボックスより一次側など）からの漏水。
上階の床下や壁内を通る共用給水管の不具合が原因の場合、被害は下階に現れますが、共用給水管は共用部であるため管理組合の責任となります。 - 屋上やバルコニーからの雨漏り: 屋上や上階住戸のバルコニー（専用使用権付き共用部）の防水層の劣化や排水溝の詰まりなどが原因で、雨水が浸入し、階下や隣接住戸に漏水する場合。
バルコニーは専有部分のように見えても共用部であることが多く、屋上も含め管理組合の責任となります。
このように、見た目だけで専有部か共用部かを判断するのは危険です。
必ず専門業者による原因特定調査を行い、その結果と管理規約に基づいて責任の所在を判断する必要があります。
賃貸物件における責任者
賃貸物件（アパートやマンション）で共用部漏水が発生した場合の責任者は、原則として建物のオーナー（大家さん）または管理会社です。
- 建物の構造や共用設備の瑕疵: 建物の設計・施工上の問題や、共用配管、屋上・外壁などの共用部分の劣化・不具合が原因で漏水が発生した場合、オーナーは建物を安全に使用できる状態に維持管理する義務（修繕義務）があるため、オーナーに責任が発生します。
管理会社がオーナーから管理業務を委託されている場合は、管理会社が窓口となり対応を進めます。 - 借主の過失: 例外的に、借主が共用部分に損害を与えるような行為（例えば、共用廊下の排水溝に故意に物を詰まらせたなど）によって漏水を引き起こした場合、借主に責任が発生することがあります。
しかし、通常の使用における不具合や経年劣化による共用部漏水については、借主に責任はありません。
賃貸物件の借主は、漏水が発生した場合、速やかにオーナーまたは管理会社に連絡する義務があります。
勝手に修繕業者を手配したりすると、費用負担でトラブルになる可能性があります。
分譲マンションにおける責任者
分譲マンションで共用部漏水が発生した場合の責任者は、原則として管理組合です。
- 共用部分の維持管理責任: マンションの管理組合は、区分所有者全員の集まりであり、共用部分の維持管理を担う主体です。
共用部分からの漏水は、管理組合の管理不足や修繕懈怠に起因すると考えられるため、管理組合に責任が発生します。
修繕費用は管理組合の経費（管理費や修繕積立金）から支出され、被害住戸への損害賠償（家財の弁償など）も管理組合が対応します。 - 占有者の過失: 共用部分であっても、特定の占有者（区分所有者またはその賃借人）が使用している部分（例: 専用使用権付きバルコニー、駐車場など）で、その占有者の故意や過失（例: バルコニーの排水口清掃を怠り詰まらせた）により漏水が発生した場合は、占有者に責任が発生することがあります。
- 施工会社の責任: 新築または大規模修繕後間もない期間に、施工不良が原因で共用部漏水が発生した場合は、施工会社に責任が発生することがあります（瑕疵担保責任）。
このように、分譲マンションでは管理組合が基本的な責任主体となりますが、個別の原因や状況によって占有者や施工会社に責任が及ぶこともあります。
責任の所在は、状況に応じて複雑になります。
ここで、賃貸物件と分譲マンションにおける主な責任の所在を整理した表を見てみましょう。
| 建物の種類 | 原因箇所 | 責任の所在（原則） | 備考 |
|---|---|---|---|
| 賃貸物件 (アパート/マンション) |
共用部分 | オーナー / 管理会社 | 建物の構造や設備の瑕疵、経年劣化 |
| 専有部分 | 借主（自身の部屋） / オーナー | 借主の過失、または建物の構造問題などオーナー責任 | |
| 分譲マンション | 共用部分 | 管理組合 | 維持管理義務、共用設備の不具合など |
| 専有部分 | 区分所有者 | 自身の部屋の設備不具合や過失など | |
| 共用部分（専用使用） | 占有者（区分所有者/借主） | 占有者の管理義務違反や過失による場合 |
これはあくまで原則であり、個別のケースや管理規約、契約内容によって判断が異なる可能性があることに留意が必要です。
共用部漏水の修繕費用と保険
共用部漏水が発生した場合、修繕にかかる費用は高額になることもあります。
誰が費用を負担するのか、そしてどのような保険が適用されるのかを理解しておくことは重要です。
修繕費用の基本的な負担者
修繕費用の基本的な負担者は、前述の責任の所在と連動します。
- 管理組合: 共用部の瑕疵や劣化が原因で管理組合に責任がある場合、修繕費用は管理組合の経費から支出されます。
これは、管理費や修繕積立金から賄われます。
大規模な修繕が必要な場合は、修繕積立金が充当されることが多いですが、不足する場合は一時金として徴収されることもあります。
また、被害住戸への損害賠償（家財の弁償など）も管理組合が負担します。 - オーナー / 管理会社（賃貸物件）: 賃貸物件で共用部漏水が発生し、オーナーまたは管理会社に責任がある場合、修繕費用や被害住戸（借主）への賠償費用はオーナーまたは管理会社が負担します。
- 区分所有者 / 借主: 例外的に、共用部分であっても特定の区分所有者や借主の故意・過失によって漏水が発生し、その個人に責任がある場合は、その個人が修繕費用や賠償費用を負担することになります。
- 施工会社: 施工不良による瑕疵が原因の場合は、施工会社が負担します（瑕疵担保責任の期間内であることなどが条件）。
費用負担についても、まずは管理規約や契約内容、そして原因特定の結果に基づいて判断されます。
火災保険など保険の適用範囲
共用部漏水による損害は、保険でカバーできる場合があります。
主に以下の保険が関連します。
- マンション総合保険（管理組合の保険）: 分譲マンションの管理組合が加入している保険です。
建物の共用部分に対する火災、落雷、風水害、そして給排水設備の事故による漏水などが補償の対象となります。
この保険から、共用部分自体の修繕費用や、共用部からの漏水によって専有部分に生じた損害（内装の修繕、家財の損害など）に対する保険金が支払われることがあります。
保険の契約内容によって補償範囲や免責金額が異なるため、管理組合に確認が必要です。 - 個人賠償責任保険: 各居住者が加入している火災保険や自動車保険などに付帯していることが多い特約です。
自身の不注意などによって、他人や他人の物に損害を与えた場合の賠償責任を補償します。
共用部漏水の場合、もし特定の居住者の専有部分からの漏水（例: 洗濯機のホース外れなど）が共用部や他の住戸に被害を与えた場合、その居住者の個人賠償責任保険が適用される可能性があります。
ただし、共用部自体からの漏水に対して、被害を受けた側がこの保険を使うことはできません（加害者側の保険です）。 - 借家人賠償責任保険・修理費用保険（賃貸物件の借主の保険）: 賃貸物件の借主が加入する保険です。
借主が借りている部屋を損壊させてしまった場合の修理費用や、大家さんに対する賠償責任を補償します。
自身の専有部分からの漏水が共用部や下階に影響を与えた場合に適用される可能性があります。
共用部漏水の場合、まず確認すべきは管理組合が加入しているマンション総合保険です。
被害を受けた専有部分の損害についても、この保険から補償されるケースが多いです。
保険金請求の流れ
共用部漏水による保険金請求は、管理組合が窓口となり、保険会社との手続きを進めるのが一般的です。
被害を受けた居住者も、保険金の請求に関わることになります。
一般的な保険金請求の流れは以下のようになります。
- 保険会社への連絡: 漏水事故が発生したことを、管理組合（またはオーナー/管理会社）が加入している保険会社に速やかに連絡します。
事故の日時、場所、原因（推測）、被害状況などを伝えます。 - 保険会社の調査: 保険会社の担当者や、保険会社が手配する鑑定人が現地調査を行います。
漏水の原因、被害範囲、損害額などを確認します。 - 保険金請求書類の提出: 保険会社から送付される請求書類に必要事項を記入し、提出します。
被害状況の写真、修繕見積もり、被害物のリストなども提出します。
被害を受けた居住者も、自身の被害に関する書類（家財の被害リスト、修理見積もりなど）を管理組合経由または直接保険会社に提出します。 - 保険金の支払い: 保険会社の審査を経て、保険金の額が確定し、支払われます。
共用部分の修繕費用は管理組合に、専有部分の修繕費用や家財の損害に対する保険金は被害を受けた居住者に支払われるのが一般的です。
保険金請求の手続きは複雑な場合もあるため、管理組合や保険会社の指示に従って進めることが重要です。
また、保険には免責金額（自己負担額）が設定されている場合があるため、事前に確認しておきましょう。
共用部漏水が発生したらまずやること
共用部漏水が発生した場合、迅速かつ適切な初期対応を行うことが、被害の拡大を防ぎ、その後の原因特定や修繕、保険金請求をスムーズに進める上で極めて重要です。
緊急対応と被害拡大の防止
漏水を発見したら、まず以下の緊急対応を行い、被害の拡大を食い止めましょう。
- 止水: 可能であれば、元栓を閉めるなどして水の供給を止めます。
原因が専有部分からの場合は、その部屋の止水栓を閉めます。
共用部分からの漏水で元栓が不明な場合や閉められない場合は、応急処置に移ります。 - 応急処置:
- 水が漏れている箇所にバケツやタオルなどを置き、受け止めます。
- 電気機器など、水に濡れると危険または損害が大きいものは移動させます。
- 水を吸い取るためにタオルや雑巾で拭き取ります。
- ポリエチレンシートやブルーシートなどで覆い、水が広がるのを防ぎます。
- 特に天井からの漏水の場合、天井板が水を吸って落下する危険があるため、注意が必要です。
天井板に穴を開けて水を誘導するなどの処置が必要な場合もありますが、専門知識がない場合はかえって危険なため、無理は禁物です。
証拠の記録と保全
緊急対応と並行して、またはそれが落ち着き次第、必ず以下の記録と保全を行います。
これは、原因特定、責任判断、保険金請求、そして将来的なトラブル防止のために不可欠です。
- 写真・動画撮影:
- 漏水箇所全体とその周辺状況（漏水している様子が分かるように）。
- 水が漏れている場所（天井、壁、床など）のクローズアップ。
- 被害状況（濡れた床、壁のシミ、カビ、損壊した家財など）。
- 原因と思われる箇所（もし特定できた場合）。
- 応急処置の様子。
- 撮影は、事故発生直後から、時間が経過して状況が変化した場合も継続して行います。
日付や時刻が記録されるように設定しておくと良いでしょう。
- 状況のメモ:
- 漏水を発見した日時。
- 漏水が発生した場所（具体的に）。
- 漏水の程度（ポタポタ、ザーザーなど）。
- 漏水の色や臭い（上水か排水か、異臭はないかなど）。
- 被害範囲。
- 応急処置の内容。
- その後の状況の変化。
- 関係者（連絡先や対応内容）。
- 被害物のリスト: 損害を受けた家財や内装材などのリストを作成します。
購入時期や価格が分かれば控えておきます。
これらの記録は、後に専門家が原因調査を行う際の手がかりとなり、保険会社への請求時にも重要な証拠となります。
関係者への連絡（管理会社・管理組合・居住者）
漏水を発見したら、速やかに以下の関係者に連絡します。
- 管理会社または管理組合: 分譲マンションの場合は管理組合の理事長や担当理事、賃貸物件の場合は管理会社またはオーナーに、漏水が発生したことを報告します。
被害状況、応急処置の内容、原因についての推測などを伝えます。
管理会社や管理組合が、原因特定のための専門業者手配や、他の居住者への連絡、保険会社との連携など、その後の対応の中心となります。 - 原因が特定されていると思われる上階や隣接住戸の居住者: 原因が特定の住戸にある可能性が高い場合は、その居住者にも連絡し、状況を説明します。
冷静に、一方的に責めるのではなく、事実を伝えるように努めましょう。
ただし、原因が不明な場合は、まずは管理会社や管理組合に連絡し、そちらから関係者に連絡してもらうのがスムーズです。 - 被害を受けている可能性のある下階や隣接住戸の居住者: 自分の部屋からの漏水が他の住戸に影響を与えている可能性がある場合は、その住戸の居住者にも連絡し、謝罪と状況説明を行います。
連絡は、電話など即時性の高い手段で行うのが望ましいです。
連絡した日時や担当者名、伝えた内容を記録しておきましょう。
共用部漏水の調査・修繕の流れ
初期対応と証拠保全、関係者への連絡が終わったら、本格的な原因特定調査と修繕へと進みます。
このプロセスは、管理組合（またはオーナー/管理会社）が主導して行われます。
専門業者による原因特定調査
漏水の原因を正確に特定することは、責任の所在を明らかにし、適切な修繕計画を立てるために最も重要なステップです。
- 業者選定: 漏水調査や建物の維持管理に詳しい専門業者（建築会社、リフォーム会社、設備業者、専門の漏水調査会社など）に調査を依頼します。
管理組合や管理会社が付き合いのある業者に依頼することが多いですが、複数の業者から見積もりを取ることもあります。 - 調査方法: 調査方法は多岐にわたります。
- 目視調査: 漏水箇所、その周辺、疑わしい場所などを目視で確認します。
- 散水調査: 雨漏りが疑われる場合、特定の箇所に水をかけて再現性を確認します。
- 排水テスト: 排水管の詰まりや破損が疑われる場合、水を流して確認します。
- 内視鏡調査: 配管内部などに内視鏡を入れて確認します。
- 赤外線サーモグラフィー: 表面温度の違いから水の浸入経路などを推測します。
- ガス探知機: 微量のガスを注入し、漏れている箇所からガスが検出されるか確認します。
- 聴音調査: 水が漏れる音を特殊な機器で聞き取ります。
特に音聴棒のような機器は、水道メーターや給水管など、特定の箇所の漏水音を捉えるために用いられます。
- 調査報告: 調査結果は報告書としてまとめられます。
報告書には、漏水の原因、原因箇所、被害範囲、修繕が必要な箇所などが記載されます。
この報告書が、その後の責任判断や修繕計画の基礎となります。
原因特定調査には費用がかかりますが、正確な原因を突き止めるためには不可欠な投資です。
調査費用は、最終的に原因が共用部にあれば管理組合が負担し、専有部にあればその区分所有者が負担するのが一般的です。
修繕工事の実施
原因が特定され、共用部からの漏水であることが確認されたら、修繕工事が計画・実施されます。
- 修繕計画の策定: 調査報告に基づき、管理組合（またはオーナー/管理会社）が修繕計画を策定します。
どの範囲をどのように修繕するか、費用はいくらかかるかなどが検討されます。 - 業者選定と見積もり: 修繕工事を行う業者を選定し、見積もりを取ります。
複数の業者から見積もりを取り、比較検討することが多いです。 - 承認:
- 分譲マンション: 修繕費用が高額になる場合や、修繕積立金からの支出となる場合は、理事会での承認や、場合によっては管理組合総会での決議が必要となります。
特に大規模な工事の場合は、区分所有者全体の合意形成が重要ですし、「区分所有者等の総会決議により訴訟を提起する等の裁判手続、調停、あっせん又は仲裁その他マンションADR® の利用（マンションADR®は、(公財)マンション管理センターと(一社)日本マンション協会の共同運営によるマンションに係る裁判外紛争解決機関の登録商標です。）等追記事項参照」を行うことについても、総会での決議に基づき進められることがあります。 - 賃貸物件: オーナーまたは管理会社が判断し、業者が決定されます。
- 分譲マンション: 修繕費用が高額になる場合や、修繕積立金からの支出となる場合は、理事会での承認や、場合によっては管理組合総会での決議が必要となります。
- 工事実施: 計画に基づき修繕工事が実施されます。
工事期間中は、一時的な断水や騒音などが発生する場合がありますので、居住者への事前の周知が重要です。 - 工事完了と確認: 工事が完了したら、管理組合（またはオーナー/管理会社）が工事内容を確認し、問題がなければ完了となります。
修繕工事にかかる費用は、管理組合のマンション総合保険が適用される場合、保険金が充当されます。
不足分は管理費や修繕積立金から賄われます。
損害賠償と示談交渉
共用部漏水によって、被害を受けた居住者の家財や内装などに損害が生じた場合、責任を負う側（管理組合またはオーナー/管理会社）が損害賠償を行う必要があります。
- 損害額の算定: 被害を受けた居住者は、損害額を算定します。
家財については、再取得価格（新品を購入する価格）ではなく、時価額（使用年数に応じた減価償却を考慮した価格）での賠償となるのが一般的です。
内装の修繕費用なども含めてリストアップします。 - 保険会社の対応: 管理組合やオーナーが加入している保険（マンション総合保険など）が適用される場合、保険会社が損害額を鑑定し、保険金として被害者に支払われます。
この場合、保険会社が主体となって示談交渉を進めることが多いです。 - 管理組合/オーナーとの交渉: 保険が適用されない場合や、保険でカバーされない損害については、管理組合（またはオーナー/管理会社）と被害を受けた居住者の間で直接示談交渉が行われます。
互いの主張を伝え合い、合意点を見つけます。 - 示談書の作成: 合意に至った場合は、示談書を作成し、互いに署名捺印します。
これにより、その後のトラブルを防ぎます。 - 第三者機関への相談: 交渉がまとまらない場合は、弁護士に相談したり、マンションADR®のような裁判外紛争解決手続き（ADR）を利用したりすることも考えられます。
マンションADR®は、マンションでのペット、騒音、漏水事故等、多岐にわたるトラブルを取り扱っています。
被害を受けた側は、感情的にならず、冷静に事実に基づいた損害額を提示することが重要です。
また、保険会社や管理組合/オーナーとのやり取りは、記録に残しておくようにしましょう。
共用部漏水トラブルの相談先
共用部漏水トラブルは、原因特定や責任判断が複雑で、居住者間や管理組合との間でトラブルに発展することもあります。
一人で悩まず、適切な相談先に助けを求めることが重要です。
管理会社・管理組合への相談
マンションやアパートで漏水が発生した場合、まず最初に相談すべきは管理会社または管理組合です。
- 賃貸物件: 管理会社またはオーナーに連絡します。
賃貸借契約に基づき、建物の維持管理はオーナーまたは管理会社が行う責任があるため、初期対応から原因調査、修繕までを主導してくれます。 - 分譲マンション: 管理組合の理事長や担当理事、または管理会社に連絡します。
管理会社は、管理組合から委託を受けて建物の維持管理業務を行っているため、漏水の一次対応や専門業者の手配、保険会社との連絡などを代行してくれます。
管理組合は、共用部分の最終的な管理主体であり、修繕の意思決定を行います。
管理会社や管理組合は、建物の構造や設備の状況を把握しており、過去の事例や管理規約に関する情報も持っています。
まずは状況を正確に伝え、指示を仰ぎましょう。
弁護士や専門家への相談
管理組合や管理会社との話し合いが進まない、責任の所在で争いがある、損害賠償額で合意できないなど、トラブルが深刻化した場合や、専門的な知見が必要な場合は、以下の専門家への相談を検討しましょう。
- 弁護士: 法的な観点からアドバイスを得たい場合、交渉を代行してほしい場合、裁判を検討している場合などに有効です。
特に、責任の所在が争点となっているケースや、損害賠償額が高額になるケースでは、早期に弁護士に相談することで、不利益を被るのを防ぐことができます。
マンション法務に詳しい弁護士を選ぶと良いでしょう。 - 建築士: 建物の構造や施工に関する専門家です。
漏水の原因が建物の構造や施工不良にある可能性が高い場合に相談することで、専門的な見地からの意見や調査を得られます。
原因特定調査を依頼する専門業者の選定についてアドバイスをもらうこともできます。 - 保険会社: ご自身が加入している火災保険会社や、管理組合が加入している保険会社に、保険の適用範囲や手続きについて相談できます。
保険会社の担当者は、保険金の請求や支払いの流れについて詳しい情報を持っています。 - 国民生活センター・自治体の相談窓口: 不動産トラブルに関する一般的な相談に乗ってくれることがあります。
解決に向けたアドバイスや、専門家を紹介してくれる場合があります。 - マンション管理センター、マンション管理士会: 分譲マンションの管理に関する専門家であるマンション管理士に相談できます。
管理規約の解釈や、管理組合としての対応などについてアドバイスを得られます。
また、マンションADR®（マンション紛争解決センター）のような、マンションにおける様々なトラブルを取り扱う裁判外紛争解決手続き（ADR）も有効な選択肢の一つです。
これらの専門家に相談することで、問題解決に向けた具体的な道筋が見えてくるはずです。
相談する際には、漏水の状況、これまでの経緯、関係者とのやり取りの内容、証拠などをまとめて準備しておくとスムーズです。
まとめ：共用部漏水は早期対応と専門家への相談が鍵
マンションやアパートで共用部漏水が発生すると、生活への影響はもちろん、原因特定、責任判断、修繕費用負担、そして関係者とのトラブルなど、様々な問題が発生する可能性があります。「共用部 漏水」は、専有部とは異なる複雑さを持つことがお分かりいただけたかと思います。
漏水が発生した際には、まず落ち着いて緊急対応を行い、被害の拡大を防ぐことが最優先です。
そして、証拠の記録と保全を徹底し、速やかに管理会社または管理組合に連絡することが、その後の円滑な解決につながります。
責任の所在や修繕費用、保険の適用については、原因箇所の特定、管理規約や契約内容、そして専門業者による調査結果に基づいて判断されます。
原則として共用部の管理義務を負う主体（管理組合またはオーナー/管理会社）が責任を負いますが、個別の状況によっては異なる場合もあります。
もし原因特定や責任判断、費用負担、損害賠償などでトラブルになった場合は、一人で抱え込まず、弁護士や建築士、マンション管理士、さらにはマンションADR®（マンション紛争解決センター）といった専門家に相談することを強く推奨します。
専門家からのアドバイスやサポートを得ることで、より適切かつ有利に問題解決を進めることができるでしょう。
共用部漏水は、早期に発見し、迅速かつ適切な対応を取ること、そして必要に応じて専門家の力を借りることが、被害を最小限に抑え、問題を解決するための鍵となります。
共用部漏水に関する問題でお困りであれば、まずは管理会社または管理組合にご相談ください。
免責事項：この記事は共用部漏水に関する一般的な情報提供を目的としており、個別のケースに対する法的アドバイスや専門的な判断を示すものではありません。
具体的な状況に関しては、必ず弁護士や専門家にご相談ください。
情報の正確性については万全を期しておりますが、内容を保証するものではありません。
この記事を利用することによって生じたいかなる損害についても、当社は一切の責任を負いかねます。
